L’affitto di fondi rustici. Parte II.

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Proseguiamo l’esame della disciplina dell’affitto dei fondi rustici, come preannunciato nell’articolo di Dicembre, per affrontare le tematiche relative all’oggetto del contratto e agli obblighi delle parti contraenti.

1. L’oggetto del contratto di affitto di fondi rustici

L’oggetto del contratto di affitto dei fondi rustici è, appunto, il fondo, ossia il bene che il locatore mette a disposizione dell’affittuario al quale è stato trasferito l’esercizio del potere di gestione della terra per un determinato periodo di tempo.

Il fondo, inoltre, è la superficie di terreno comprensiva dello spazio sottostante – nei limiti in cui è possibile la coltura – e di quello sovrastante.

Per quel che concerne la destinazione economica del terreno e la conseguente qualifica di “fondo rustico”, essa promana da un provvedimento amministrativo.

2. Gli obblighi delle parti

Per quel che concerne gli obblighi del locatore, essi consistono innanzitutto nell’immettere l’affittuario nel pieno godimento della cosa produttiva (art. 1617 c.c.). E’ evidente come la consegna del fondo è il presupposto necessario perché l’affittuario entri in una relazione immediata con la cosa e gli consenta, così, di esercitare la gestione del bene e di raggiungere le utilità che possono trarsi dall’attività economica di coltivazione.

Con l’attuale disciplina, inoltre, il locatore è esonerato – a differenza del passato – dalla consegna delle pertinenze e degli accessori del fondo. In questo caso, sarà l’affittuario ad apportare al fondo e a destinare al suo servizio i mezzi necessari alla gestione, fino ad includervi quei mezzi che sarebbero dovuti essere forniti dal locatore ai sensi dell’art. 1617 c.c.

E’, inoltre, possibile che oggetto del contratto di affitto sia un fondo non attrezzato; in questo caso si parla di affitto di un “fondo nudo” perché destinato al rimboschimento (fattispecie prevista dal c.c. al 1629 c.c.).

Il locatore ha, infine, l’obbligo di astenersi da ogni attività sul bene produttivo una volta consegnato; tuttavia, in deroga all’art. 1619 c.c., il locatore dispone del diritto di controllo e può intraprendere iniziative volte a promuovere miglioramenti sul fondo.

3. La durata del contratto di affitto di fondi rustici

La disciplina sulla durata dei contratti di affitto di fondi rustici è stata oggetto di modifica con la Legge n. 203 del 1982, la quale ha sancito norme per i contratti in corso e ha fissato a 15 anni la durata minima del contratto, sia per l’affitto a coltivatore che per l’affitto a conduttore, al fine di consentire la stabilità e la durata della produzione.

E’ stata prevista, inoltre, la possibilità di ridurre tale durata a 6 anni con riferimento agli affitti in zone montane quando oggetto del contratto siano aziende agricole costituenti unità produttive insufficienti.

La normativa, infine, ha sancito tutta una serie di strumenti attraverso i quali viene garantita, anche in caso di controversie legali, la stabilità dell’affittuario sul fondo.

Ciò si verifica sia con riferimento ai casi di pronuncia giudiziaria di risoluzione del contratto sia ai casi di sfratto, poiché viene assicurato il perdurare del rapporto fino al termine dell’annata agraria (10 novembre).

Infine, l’affittuario il cui contratto è scaduto ha un “diritto di prelazione” che lo legittima ad essere preferito al terzo qualora in proprietario del fondo intenda nuovamente affittare il terreno.



 

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