L’affitto di fondi rustici. Parte I.

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  1. Le differenze con il classico contratto di affitto

La prima differenza di rilievo del contratto di affitto del fondo rustico attiene alla natura produttiva dell’oggetto del contratto.

Sul punto, l’art. 1615 c.c., sotto la rubrica “gestione e godimento della cosa produttiva”, stabilisce che il conduttore deve curare la gestione della cosa, in conformità della destinazione economica di essa e nell’interesse della produzione, mentre gli spettano i frutti e le altre utilità della cosa.

Il bene produttivo può essere qualsiasi cosa, anche se con tale espressione solitamente si pensa al fondo rustico.

All’affitto della terra vengono, inoltre, dedicate due sezioni autonome del codice civile, rubricate, la prima, “dell’affitto di fondi rustici” (artt. 1628-1646 c.c.) e “dell’affitto a coltivatore diretto” (artt. 1647-1654 c.c.), la seconda.

Occorre, tuttavia registrare come ad oggi la disciplina dell’affitto di fondi rustici sia quasi totalmente prevista da leggi speciali che, pertanto, di collocano al di fuori del codice civile.

 

2. L’affitto di fondi rustici: premessa 

Come detto, ad oggi, le norme principali che regolano questa materia si trovano nella legislazione speciale (in particolare, nella L. 203/1982).

Tuttavia, questa disciplina deve assolutamente allinearsi con le norme costituzionali che riguardano la proprietà terriera (art. 44 Cost.) e l’attività imprenditoriale (art. 41 Cost.).

In altre parole, le speciali norme sui contratti agrari non sono che l’attuazione degli obblighi e dei vincoli che la Costituzione impone alla proprietà terriera e all’impresa agricola al fine di conseguire il raggiungimento dei fini espressamente individuati.

La disciplina del rapporto di affitto del fondo rustico, peraltro, è inderogabile, così come previsto dall’art. 58, L. 203/1982.

Ciò, al fine di allineare gli interessi dei privati titolari del processo produttivo con l’interesse pubblico della produzione.

Unica deroga in tal senso è data dalla partecipazione delle organizzazioni professionali agricole al momento dell’accordo sui termini del contratto; solo in questo caso, le disposizioni previste dalla legge potranno essere derogate (art. 45, L. 203/1982).

 

3. Il locatore e l’affittuario 

Secondo quanto previsto dal codice civile, il locatore ha diritto di esigere, pena la risoluzione, che l’affittuario destini, al servizio della cosa, i mezzi necessari per la sua gestione, osservi le regole della buona tecnica e rispetti la destinazione economica della cosa (art. 1618 c.c.).

Quanto all’affittuario, invece, ha diritto di pretendere dal locatore la consegna, non solo della cosa, ma anche degli accessori e delle pertinenze occorrenti per rendere possibile la produzione a cui la cosa è destinata (art. 1617 c.c.), nonché l’effettuazione delle riparazioni straordinarie che occorrano per mantenere in stato produttivo il bene oggetto del contratto (art. 1621 c.c.).

 

4. I tipi di affitto del fondo rustico.

La Legge 203 del 1982 disciplina due tipi di affitto:

a. affitto a coltivatore diretto;

b. affitto a conduttore non-coltivatore diretto;

La differenza consiste nel fatto che nell’ipotesi a) il coltivatore è capace con il proprio lavoro e/o con quello della propria famiglia di soddisfare almeno 1/3 delle esigenze lavorative del fondo. Peraltro, al coltivatore diretto vengono riconosciuti anche tutta una serie di vantaggi fiscali, nonché il diritto di prelazione sul fondo.

Infine, qualora l’affittuario coltivatore diretto perda la suddetta qualifica per il venir meno di uno dei predetti requisiti, verrà meno anche lo stesso contratto.

Al contrario, qualora nell’ipotesi di “conduttore non coltivatore diretto” l’affittuario acquisti i requisiti del coltivatore diretto, non vi sarà automaticamente la conversione del contratto b) nel contratto a).



 

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